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1.土地からお探しの方へ
キーワード『暮らし』のイメージを膨らませることが重要。

「住宅を検討する前に、まず土地を探さなくては。」と、まず思います。
でも、土地をお持ちでない方こそ、まず『住まい』をイメージすることがとても大切。それはなぜかというと、土地探しから計画を進めた方には次のような失敗例が多いからです。

【土地選びの先輩に聞く 失敗例】

  • 希望のエリアにこだわりすぎたあまり、土地の形状と希望の間取りがマッチしなかった。
  • 土地購入に重きをおき過ぎて、総予算にかける土地代金の割合があがってしまい、建物の希望を妥協せざるを得なかった。
  • 土日の昼間にしか、現地を確認しなかったので、スクールゾーン等の影響があることに気づかなかった。

…等々

ご承知の通り『住まい』とは、土地のみで成立するものではなく、家を建てて初めてその土地の条件が活かされます。『暮らし』のイメージ無くして土地探しは成功し得ないのです。

また、どんな暮らしをしたいかは、施主様の数だけ無限にあります。理想とする『暮らし』に合う土地を選ぶ、という方法が、最良の『住まい探し』への近道となるでしょう。

【では具体的にお伝えしましょう】

ステップ1 まずは、資金計画(総予算)

安易に今の家賃と比べるのは危険信号。ファイナンシャルプランからみてあなたの年収から支払いに安全な年返済率を算出して、長期的にみたライフトータルコストバランスが最も重要です。土地代金+建物代金+諸費用+関連費用等、実際にかかる総予算から算出しましょう。資金とは自己資金(援助資金含む)+借入れ資金からなります。(詳しくは、第二章にてお話します。)

ステップ2 暮らしのイメージを家族で話そう

更地をいくら見てもピンとくるのは難しいもの。住まい方のイメージを持って土地探しをすれば、その土地でどんな住まい方ができるか、良し悪しを見る目が養えます。判断基準が持てれば迷う時間も少なく、土地とのご縁を逃さないスピード感も持てます。悩んでるうちに、先手に買い付けが入ってしまった…。とういう話は頻繁に聞きます。

地域の土地情報に精通しているのは、地元工務店ならでは。地元の不動産業者と提携して得た豊富な土地情報から、ご希望に合う土地をピックアップしてご紹介することもできます。

不動産屋さんは「土地を売るプロ」ですが、工務店は「家を建てるプロ」。不動産屋さんから得る情報だけでは分からない、「この土地に家を建てるとしたら」という目線での工務店のアドバイスができます。必ず土地購入前にご相談ください。

スッテプ3 気になる土地の候補があがったら

その土地に応じて、建築可能な建物の条件は決められています。また、地域ごとに土地の用途も細かく定められており(用途地域等)、法令を調べることで、その土地で希望する建物が建てられるかはもちろんのこと、将来その場所がどんな街並みになるかをある程度予測することも可能。未来の安心につながります。

具体的には、土地売買時には、重要事項説明義務というのがありますが、なかなか書面をもらったり、説明をただ聞き流すだけでは、わかりづらいものです。ここでは、なかでも重要な項目について注目しましょう。

  • 建物の用途制限
  • 建物の大きさ(面積)等の制限…『建ぺい率』『容積率』等
  • 建物の高さ制限…『絶対高さ制限』『道路斜線制限』『隣地斜線制限』『北側斜線制限』『日影規制』等
  • 道路種類による制限…『接道要件』や『幅員確保の為のセットバックが必要』だったり、敷地延長形状であれば、なお注意が必要です。
  • 土地形状と面積…隣地との境界線、敷地の正確な大きさ(境界杭等)の確認をしましょう。登記簿謄本や売地情報に表記されている面積と実測面積が異なるケースはよくあります。

また、市街化調整区域内に建築しようとした場合、許可申請の手続きに細心の注意が必要です。例えば農地を宅地に変更するときは「農地転用」「農振除外」などの申請が必要になり、かかる期間は2ヶ月~1年以上、農業委員会へ支払う決済金等も必要で、最悪の場合は宅地にする許可が下りない可能性もありますので早めの事前協議が必要です。  また、そのエリア(地域)独自に設けている、『建築協定』などの自治体による規制等もある場合がありますので、きちんと調査することが重要になってきます。

さて、法的調査が終わったら…

実際に家を建てる環境整備について、事前にチェックしよう。
(ここが、結構費用がかかる場合があります。)

  1. ライフライン…前面道路に上下水道管は通っていますか?自費で水道管をひく工事はかなり高額です。下水道がなく浄化槽を設置する場合は、市町村からの補助金がある場合も。また近くに電柱がないときには、電力会社との相談が必要です。
  2. 造成・盛土工事等…道路との高低差がある場合、造成工事が必要になる場合があります。敷地が低く水はけが悪い場合は盛土を検討する必要があります。

【補足】
一般的に土地は「東南道路の角地が最高」などと言われますよね。確かに、日照・通風に有利な土地が多く、隣地にわずらわされることも少なく、価格も他より高めに設定されている場合が多くあります。しかし、北側道路の敷地が劣っているかといえば、一概にそうとも言えません。LDKを日差しが入る南側に配置すると、道路からの視線や騒音を気にする必要がないため、窓を大きく開放してのびのび過ごせます。お庭でお子様が遊んでいても道路に飛び出す心配もありません。

敷地の使い方を考えると、その土地の性格が見えてきます。それぞれの土地のメリット・デメリットを見極めたうえで、自分にぴったりの土地を選びましょう。