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~ステップは3つ~

まず、失敗しない家づくりに不可欠なこととして、資金の計画を適切に行うことは大前提。しかし、ほとんどの方にとって家づくりは人生で初めての大きな買い物です。資金は大切だと分かっていても、一体どのように計画を立てたら良いのか分からない、という方も多いでしょう。住まいの資金を考えるステップは、全部で3つ。「総費用を知る」、「身近な金額から予算を立てる」、そして「LCC(ライフサイクルコスト)を考える」ことが成功への道です。

ステップ1 総費用を知る

家づくりにかかる費用は、建築費用と土地購入費用だけではありません。家づくりをするとき、必ずかかるこの「諸費用」は、一般的に総費用のうちなんと10~20%もの割合を占めるのです。これを見落としたまま計画を進めると、あとあと資金でつまづく大きな原因になります。計画を始める前にまず、あなたにはどんな諸費用が必要なのかを知っておきましょう。

特に、土地に関わる諸経費はあなたの建築形態に応じて大きく異なります。具体的に次にあげる項目を参考に諸費用をおさえてみましょう。ただし、条件によっては思わぬ費用が発生することもありますので、きちんと確認しましょう。

《土地に関する諸費用》

  • 土地仲介手数料
  • 不動産売買契約印紙税
  • 上水道加入金(市区町村役所納付金)
  • 下水道負担金(受益者負担金)
  • 上下水取り出し工事
  • 解体工事費
  • 土地造成費
  • 地盤調査費
  • 地盤改良費
  • 開発申請費(敷地測量・分筆費)
  • 登記申請費(地目変更登記、滅失登記、所有権保存登記、分筆登記等)
  • 不動産取得税(土地)…等

《建物に関する諸費用》

  • 工事請負契約印紙税
  • 確認申請・完了検査証紙代
  • 確認検査申請費用
  • 建物表示登記
  • 建物保存登記
  • 引越し費用
  • 仮住まい費用
  • 駐車場借地料
  • 祭事費用
  • 各種加入金(CATV加入等、またはTVアンテナ工事費用等)
  • 不動産取得税(建物)…等

《住宅取得資金(住宅ローン等)に関する諸費用》

  • 金銭消費貸借契約印紙税
  • 融資手数料
  • つなぎ融資手数料
  • 抵当権設定登記
  • 保証料(金利上乗せタイプもあります。)
  • 住宅総合保険料(火災保険料)
  • 地震特約保険料 …等

《その他の諸費用》

  • 家具・家電購入費用
  • カーテン・カーテンレール等購入費用
  • 照明器具購入費用(建物代金に含まれる場合もあります。)
  • 外構・造園工事費用 …等
ステップ2 イメージしやすい身近な金額から算出していこう

家づくりにかかる総費用が分かったら、次はあなたがどれくらいの予算での家づくりをするか計画してみましょう。

全額をお手持ちの貯蓄から支払うという方であれば、ご自分の予算も検討がつきますが、予算の大半を「住宅ローン」を利用する場合がほとんどです。では、あなたは一体いくらの住宅ローンを組むのが適当か?と聞かれて、すぐにイメージができる方は多くはないと思います。2000万円、3000万円…という大きな金額を、20年、30年…という長期間にわたって返済していくのですから、なかなかイメージがつかないのも当然です。 住宅ローンの計画を立てるときには、総額で考えるのではなく、もっと身近な、イメージしやすい金額から逆算して考えていくと、自ずと無理のない総予算が導き出せます。

《いまの家計から「いくら返せるか」を考えましょう》

あなたは今アパート暮らしでしょうか?今、家賃として支払っている金額はそのままローンの返済にあてられるはずです。他にも、何気なく払っている月々数千円の共益費や駐車場代も忘れずに挙げてみましょう。(月々ほんの4,000円の返済が、約100万円の借入にあたるのです!)

また、住宅財形や月々貯蓄をしている金額からは、どのくらいローン返済にあてられそうですか?今の家計を見直すと、無理のない月々返済額が見えてくるはずです。ここから、この返済額を月々払っていくとすると、一体いくらの借入をしていることになるのか?と逆算して考えれば、無理のないローン計画が立てられます。次の計算式に当てはめて、借入額を算出してみましょう。

なお、ここでは分かりやすく月々均等に返済をした場合の計算式となっていますが、実際にはボーナス払いを併用した返済をされる方がほとんどです。月々の返済にプラスしてボーナスからどの程度の返済ができるかによって、希望の借入額にさらに近づけることができますね。

〔借入れ可能額を、今の家計から算出してみましょう〕

①月々の返済に充てられる金額を算出します。
家賃    万円 + 毎月の積立額    万円 + 駐車場代金    万円
= 毎月の返済可能額    万円…A
②次に、住宅ローンの月返済額にて割り返し、借入れ可能額を算出します。
A(毎月返済可能額)    万円 ÷ 100万円当たりの返済額(表1)×100
=借入れ可能額    万円
(表1)100万円当たりの月返済額(金利1.5%の場合)
20年返済 ⇒ 4,825円
25年返済 ⇒ 4,000円
30年返済 ⇒ 3,451円
35年返済 ⇒ 3,061円

●借入額はいくらになりましたか?今の家計でも、これだけ大きな金額を借りられるのだと驚かれた方も多いのではないでしょうか。

「もっと自己資金を貯めてからでないと…」と、家づくりのタイミングを先延ばしにされる方はたくさんいらっしゃいます。しかし、消えていくだけの家賃を払い続けながら貯蓄に精を出すより、同じ金額を返済にあてたほうが断然有利であることが分かるはずです。住宅ローンのことを考えれば、早い時期に、長い返済年数で、無理のない返済を月々していくのが賢い選択と言えるでしょう。

《年収から「いくら借りられるか」を考えましょう》

今の家計から、あなたが「いくら返していけるか」が見えてきましたか?それではもう一歩踏み込んで、客観的に見て、あなたが一体「いくら借りられるのか」を考えてみましょう。

国土交通省が発表した「民間住宅ローンの実態に関する調査結果」によると、各金融機関における住宅ローンの審査では次の項目が特に重視されています。

  • 完済時年齢
  • 借入れ時年齢
  • 年返済負担率…ここに注目!!
  • 勤続年数
  • 年収
  • 不動産担保評価
  • 現在(過去)のその他ローン等の債務状況や返済履歴

これらの審査基準の中で注目したいのが「年返済負担率」です。これは、あなたの年収に占める年間ローン返済額の割合のことであり、つまりあなたの年収から借入可能額(限度額)の見当がつけられるということです。負担率の設定値は各金融機関によっても異なりますが、一般的に25~35%となります。

それでは、実際に次の計算式で借入可能額を算出してみましょう。ちなみに、ここでいう「年収」とは額面年収(税引き前の金額)を指しています。また、他に何らかのローン(車など)の支払いをしている場合には、その返済額を差し引いて計算しましょう。

〔借入れ可能額を、今の年収から算出してみましょう〕

①まず、1年間にどれくらいの金額が返済可能なのかを算出します。
年収   万円 × 年収負担率(※1)25% = 年間返済可能額   万円…B
(※1)年収負担率とは、年収に占める年間ローンの返済額の合計のこと。一般的には25%を越えない程度に設定すると、安全なライフマネープランの基準となります。(家族構成等その他の要因によっては、変動する場合があります。)
②次に、何年のローンを組むかによって割り出された年間返済額を使って、いくらまでの借入れが可能かを算出します。
B 年間返済可能額   万円 ÷ 100万円当たりの返済額(表2) × 100
= 借入れ可能額   万円
(表2)
20年返済 ⇒ 57,900円
25年返済 ⇒ 48,000円
30年返済 ⇒ 41,412円
35年返済 ⇒ 36,732円

●ここでは負担率を少し厳しい割合(25%)で計算しました。つまり、他の条件を度外視して返済負担率だけで考えれば、ここで算出された借入可能額の範囲内であれば、おおむね安心してあなたが「貸してもらえる金額」だと判断することができるでしょう。金融機関によっては、この年返済率を35~40%程度まで、貸付できる場合もありますので、返せる額と、借りられる額とは、必ずしも一致しないことを理解しましょう。

ステップ3 住まいのLCC(ライフサイクルコスト)を考える

ここまで、新築時に必要な予算の出し方について考えてきました。せっかく楽しい生活を求めて家を建てるのですから、現時点で、つまずかないことは大切です。しかし、家は建てて終わりではありません。住まいを手にした後も、月々のエネルギー消費やお手入れなど、維持するための費用を忘れてはいけません。

このように、物ができてから無くなるまでの全期間に要する費用を「ライフサイクルコスト(Life cycle cost:LCC)」と呼びます。訳語として「生涯費用」とも呼ばれます。LCCは建物に限らず様々な製品において重要となる考え方ですが、特に住宅は長い期間、子や孫の世代にまで住み継いでいくべきものですから、長期的な視点で考えることの重要性が分かります。

LCCの中では、初期建設費用である「イニシャルコスト」よりも、光熱費・保全費・改修費などの「ランニングコスト」のほうが最終的に大きな額になるケースも多くあります。こうした考えに立てば、購入時の単純な見積りの比較のみならず、将来まで見据えた総費用で住宅の価値を判断することが大切であると気づきます。

例えば、建物の耐久性や耐震性、省エネ性などの本質的な性能の高さがLCCに優れた住宅へとつながります。いくらイニシャルコストの安さにつられて住宅を選択したとしても、お住まいになってから過度にランニングコストがかかるような住宅では元も子もありません。

LCCのうち、見落としがちな「ランニングコスト」への視点を家づくりの計画段階から持っておきましょう。

ランニングコストの中でも大きな要因となる、毎月の光熱費負担の少ない省エネの住宅とするには、大きく2通りの考え方があります。ひとつは断熱性・気密性をできる限り高めて、外界から隔離することで空調の効きを良くするという、バブル経済成長期以降に主流となった欧米型の手法。もうひとつは、通風などの自然エネルギーを上手に活用して空調に頼らない、日本古来の環境共生型の手法。

考え方はそれぞれですが、どんな住宅がこの地に適しているか自ずと答えは出るはずです。高気密高断熱の住宅を建て外界から遮断された環境で暮らすことは、本当に快適だといえるでしょうか。

冷暖房機械に過度に頼りすぎることなく、適度に使用することで、自然通風で心地よく感じる「そよ風」を利用し夏は涼しく、冬暖かく暮らす現在の心地よい住まい方を実現されてみてはいかがでしょうか?